近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業權益的糾紛案件不斷增加，因法律規定不明細，各地法院在審理這類糾紛時裁判尺度不一。經過數年的起草制定工作，最高人民法院近日公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》，并將于今年10月1日起施行。
據介紹，這兩部司法解釋在《物權法》等法律規定框架內，內容涉及住房和物業糾紛案件審判中的若干熱點、難點問題，有助于統一裁判尺度，妥善處理建筑物區分所有權以及物業服務糾紛。
未取得房產證也能認定業主
“業主”是物權法第六章中的基礎性概念之一，但法律沒有對此作出規定。現實生活中，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，將與現實生活產生沖突。
新出臺的司法解釋確定依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。
司法解釋同時規定，基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
租售車位須首先滿足業主需要
司法解釋明確，業主可以向小區物業公司請求公布、查閱下列情況和資料：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處理情況。
司法解釋明確，建設單位按照“配置比例”將車位、車庫出售、附贈或者出租時，應當首先滿足業主的需要。所稱“配置比例”是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。
在認定業主的建筑物區分所有權方面，司法解釋列舉，車位、攤位等屬于專有部分，外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，
“住改商”須經全樓業主同意
《物權法》第七十七條明確規定：“業主將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意”。但是，究竟什么是利害關系業主？《物權法》沒有就“利害關系”作出明確解釋。
新出臺的司法解釋明確，業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持。
房子空置也要交物業費
如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費，應當如何處理？
最高人民法院民一庭負責人說，實踐中，在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務，比如業主提出其因出國而未享受服務或無需接受相關物業服務，比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。這時，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，業主前述理由所提的抗辯屬權利濫用，有損業主自治機制和物業服務秩序，不應得到法院支持。
拖欠物業費不影響解聘物業
盡管法律明確“經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”，可以解聘物業公司，但物業公司多以拖欠物業費為由拒不離開小區。
司法解釋明確，業主大會按作出解聘物業服務企業的決定后請求解除物業服務合同，法院應予支持。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。 合同終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，人民法院應予支持。如果物業服務企業拒絕退出物業服務區域，并以存在事實物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，法院不予支持。 |
